ЖСК "Борисов"

Все документы, подтверждающие право собственности на квартиру надо держать в недоступном для посторонних глаз месте. В противном случае возможно их хищение и последующая подделка на их основе других документов.

При сдаче квартиры внаем большему риску подвергается хозяин квартиры, который рискует своим имуществом.

Главный совет для арендодателя – составить грамотный и максимально подробный договор.

Распространенный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры.

Укажите в договоре свое право на систематическое, например, раз в месяц, посещение жилья, запрет на всякую субаренду, содержание животных и т.д. Можно записать в договоре пункт, по которому можно брать залог (плату за 1-2 месяца) за потенциальные убытки арендодателя.
Важно взять рабочие и личные номера телефонов потенциального квартиранта. Не стесняйтесь сразу же позвонить и проверить, на самом ли деле в указанной конторе работает этот человек.

Избежать мошенничества можно только будучи особенно бдительным.

После того, как квартиранты покинут вашу квартиру, вас может известить оператор телефонной связи счетом с шестизначной суммой.

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество и прочие коммунальные услуги. Ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин.

Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры.

Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Есть ряд жильцов, которые не желают оплачивать «свои хвосты», грозя хозяину тем, что сообщат в налоговые органы о его незаконной сдаче квартиры. Ведь владелец жилья при сдаче его в аренду обязан уплачивать налог на прибыль в размере 13%. Не секрет, что большинство арендодателей не делает этого и, разумеется, не желает афишировать свои доходы (в итоге собственник молча терпит проделки своих жильцов).

Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры.

Квартирант может заказать переговоры за рубеж при помощи телефониста. Желательно потребовать с жильца залог за вероятные звонки за рубеж, например, в размере месячной суммы арендной платы за квартиру, и указать данный пункт в договоре. Пункт об оплате коммунальных услуг – обязателен в договоре аренды. В условия договора включите обязанность арендатора своевременно оплачивать счета, и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти страховой депозит, внесенный арендатором при въезде. Но информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко.

Эффективная мера, способная предохранить от обмана, — брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае надо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Есть специальная служба, позвонив в которую можно бесплатно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Телефон для справок 052.

Но даже принятие подобных мер не освобождает квартиросъемщиков от отчетности перед хозяином – предоставления всех квитанции на оплату.

Неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, подделав правоустанавливающие документы.

Прежде, чем сдавать жилье нужно подписать договор с ЖЭКом о том, что коммунальное хозяйство не имеет претензий по сдаче квартиры ну или хотя бы поставить их в известность о своих планах.

А сами выделите время и приватизируйте свою квартиру. Как только вы станете полноценным владельцем квартиры, вам не нужно будет разрешение властей.

У собственника больше прав и меньше проблем.

Еще один вариант – зарегистрироваться как частный предприниматель.

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги — 13% от полученного дохода.

Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.
За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Если вы сдаете квартиру без договора, то формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. Можно сказать, что вы коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаете дальним родственникам, а они мне за это ухаживают за цветами. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В его отсутствии, можно сказать, что квартиру Вы сдаете менее года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).

Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог — 13% — будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.
Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги, все равно, обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он.

Квартира, которую вы сдавали одной семье, может обернуться на общежитие. Окажется, что там будут проживать многочисленные родственники либо друзья арендаторов. Итог – жалобы соседей, ущерб имуществу и недополучение прибыли.

Нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада рабочих из другой страны.
Этот способ распространен в случаях, когда хозяин квартиры не имеет возможности постоянно контролировать ситуацию сдаваемого помещения: длительные командировки, проживание в другом городе и т.д.
Квартиросъемщик сдает жилье другому арендатору, предварительно взяв задаток за несколько месяцев вперед. По возвращению хозяин обнаруживает новых жильцов, которые утверждают, что имеют право проживать в этой квартире, поскольку все оплачено. Но хозяина такой вариант не устраивает, поскольку он дополнительных денег не получал, а в случае сдачи своей единственной квартиры окажется без жилья.

Заключая договор аренды, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Если незваные гости не покинут жилье сами, их можно выселить с помощью суда. Тогда можно настаивать и на компенсации за причиненные неудобства.

Заключите договор найма с нанимателем, прописав возможности сдачи жилья в субаренду. Если это договором не предусмотрено, хозяин имеет право попросить новых жильцов освободить помещение и разбираться с теми, кому было оплачено проживание.

Заключите договор доверительного управления с агентством недвижимости, где отмечены все условия найма.
Все это обезопасит наймодателя не только от противоправных действий третьих лиц, но и застрахует от пожара, наводнения, взрыва газа и т.д. Финансовую и имущественную ответственность в этом случае несет агентство недвижимости.

По закону хозяин имеет право выселить жильцов при условии, что в договоре фиксируется только один квартиросъемщик и потребовать возмещения ущерба.

Не каждый владелец квартиры задумывается о том, что его имущество могут испортить. Но следует знать, что при сдачи квартиры в наем далеко не все хозяева уделяют должное внимание имуществу, передаваемому в аренду. В результате получают испорченную мебель и бытовую технику, и необходимость потратить кругленькую сумму на ремонт квартиры и замену вещей.

Случается так, что квартиранты покидают квартиру, прихватив с собой хорошую мебель или бытовую технику. Есть еще варианты – затопленные соседи, руины, а возможно и пустая выгоревшая «коробка».

Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Можно попросить соседей «поприсматривать» за квартирантами.

Платить за естественную амортизацию квартиры жилец не обязан. То есть если сломали новый холодильник, диван, сантехнику и т.д., то собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Но старые обои или рассохшееся от старости кресло — это проблемы хозяина квартиры.

В какой-то степени проблему порчи имущества решает «залог», который арендатор платит при въезде. Но страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусмотрите обязанность арендатора обеспечивать хозяину беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят сумму залога.

Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику — год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения.

Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой — при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после животных, принадлежащих арендатору, наложите запрет на них запрет. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

Сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то — менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное — должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Поддавшись слезным мольбам дать отсрочку в 2-3 месяца, хозяин может вообще ничего не получить.
Нередко наниматели обманывают хозяина – просят отсрочить платеж на пару месяцев в виду сложных непредсказуемых обстоятельств, а потом съезжают, не оплатив.

Обезопасить себя от такого обмана реально.

Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы.

Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может, как по моральным, так и по более весомым причинам.

Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт может тянуться годами.

Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор. Но учитывая, что судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию.

Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит». Депозит является залогом для хозяина – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру. Обычно в размере месячной арендной платы. При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы.

В любом случае, через две-три недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца.

В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски – например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи – самые опасные, поскольку убытки могут быть очень большие. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Обязательно проверить исправность коммуникаций в квартире и попросить арендатора подписать акт о том, что коммуникации в квартире исправны.

В договоре аренды обязательно вставьте пункт, согласно которому арендатор все работы по ремонту коммуникаций должен выполнять только у эксплуатирующей организации с оплатой счетов по безналичному расчету через Сбербанк.

По сравнению с денежными потерями, проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Но и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с милицией и т.д. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру квартиры.

Возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Зная типологию этих конфликтов, адвокаты в области недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения.

Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения и т.д.

Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – адвокаты всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.